Trong báo cáo chiến lược quý III / 2022, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) cho biết, do quỹ đất hạn hẹp và nhu cầu ổn định từ các công ty nước ngoài, giá cho thuê bất động sản tại các khu công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là khu vực phía Nam, do nguồn cung mới. ở phía bắc cao hơn phía nam.
lớn lên khỏe mạnh
Bất chấp tình hình COVID-19 phức tạp, lĩnh vực bất động sản công nghiệp vẫn duy trì tăng trưởng mạnh trong nửa đầu năm 2022 do nhu cầu thuê rất lớn từ các ngành ô tô, hậu cần và điện tử, giá thuê tiếp tục tăng trên toàn quốc và tỷ lệ lấp đầy vẫn ổn định do Chính sách không coronavirus của Trung Quốc Đã thúc đẩy xu hướng +1 ở Trung Quốc. Sự gián đoạn chuỗi cung ứng đã làm tăng nhu cầu và thúc đẩy nguồn cung mới tại các cảng biển, cảng nội địa và các trung tâm hậu cần gần sân bay.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến tháng 6 năm 2022, Việt Nam có tổng số 564 Khu công nghiệp (KCN) được quy hoạch với tổng diện tích đất là 211.700 ha, trong đó có 292 khu đang hoạt động. Trong sáu tháng đầu năm 2022, các KCN này đã thu hút 91 dự án cấp mới và 131 dự án tăng vốn đầu tư, với tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký khoảng 7,9 tỷ USD.
Tại thị trường phía Bắc, giá chào bán đất công nghiệp tăng 5-12% lên 110 USD / m2 / thời hạn thuê còn lại, giá chào bán nhà kho và nhà xưởng sẵn sàng tăng 0-3% lên 4,7 USD / m2 / tháng. Tỷ lệ lấp đầy của thị trường sơ cấp (Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng An, Hải Dương) ổn định ở mức trên 75% và tỷ lệ lấp đầy của thị trường thứ cấp (Quảng Ninh, Vĩnh Phúc, Tài Bình, Hà Nam, Bắc Giang) là hơn 60%).
Tại thị trường phía Nam, giá chào thuê đất công nghiệp tăng 8-13% so với cùng kỳ lên 136 USD / m2 / thời hạn thuê còn lại, giá chào thuê nhà kho và nhà xưởng sẵn sàng tăng 0-3% so với cùng kỳ lên 4,8 USD / m2 / tháng. Tỷ lệ lấp đầy trên thị trường sơ cấp (Thành phố Hồ Chí Minh, tỉnh Đồng Nai, tỉnh Bình Dương, thành phố Long An) ổn định ở mức trên 90% và tỷ lệ lấp đầy trên thị trường thứ cấp (Bình Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây) vẫn trên 63%. Ning, Pingfu).
Năm 2021, mặc dù bùng phát COVID-19, FDI vào Việt Nam đã ghi nhận mức tăng trưởng theo đăng ký là 9% n / n lên 31,2 tỷ USD và FDI thực trả vẫn ổn định ở mức 19,7 tỷ USD (-1% n / n). Trong đó, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm hơn 58% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký. Singapore tiếp tục là nhà đầu tư lớn nhất vào năm 2021 với số vốn đăng ký 10,7 tỷ USD, trong khi Hải Phòng là địa phương có vốn FDI đăng ký nhiều nhất với 5,3 tỷ USD (tương đương gần 17% tổng vốn FDI đăng ký năm 2021). Dòng vốn đầu tư vào nửa đầu năm 2022 bị ảnh hưởng bởi đợt bùng phát COVID-19 tồi tệ nhất, do đó, vốn FDI đăng ký giảm 8% so với cùng kỳ năm ngoái xuống còn 14 tỷ USD. Tuy nhiên, vốn FDI giải ngân vẫn khả quan, tăng 9% lên hơn 10 tỷ USD.
tiềm năng
Trong báo cáo chiến lược quý III / 2022, Công ty Chứng khoán ACB (ACBS) duy trì nhận định lạc quan về lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp dựa trên các yếu tố thuận lợi như vị trí địa lý và tình hình kinh tế vĩ mô. Với nguồn lao động trẻ và dồi dào, khu vực này đã ký kết nhiều hiệp định thương mại, …
Theo ACBS, giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phía Nam, nơi có nhiều nguồn cung mới hơn phía Nam, do diện tích đất hạn chế và nhu cầu ổn định từ các công ty nước ngoài.
Theo ACBS, về lâu dài, nguồn cung mới sẽ được chuyển hướng khỏi các khu vực truyền thống (như Bà Rịa – Vũng Tàu, Ta Ning ở phía Nam cũng như Quảng Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Nam, Taiping). và Nam Định ở phía Bắc) vì những nơi này có giá thuê hợp lý hơn và nhiều diện tích cho thuê.
Xây dựng các trung tâm hậu cần mới tại các khu vực công nghiệp trọng điểm, mở rộng đường cao tốc về phía bắc đến biên giới và vùng ven biển của Trung Quốc, đồng thời mở rộng đường cao tốc đến các khu vực ven biển phía tây và phía nam. Do sự phát triển nhanh chóng của các ngành bán lẻ, thương mại điện tử và xuất khẩu, nhu cầu về các kho chứa lớn / chất lượng cao, chẳng hạn như kho được kiểm soát nhiệt độ, sẽ tăng lên. Các tập đoàn đa quốc gia sẽ ngày càng ưa chuộng IP sinh thái và thông minh có thể cung cấp dịch vụ hậu cần hiệu quả hơn và hệ thống xử lý nước và chất thải tốt hơn, v.v.
Đánh giá các công ty cụ thể trong ngành, ACBS có cổ phiếu ưu đãi Kinh Bắc (HSX: KBC), Sài Gòn VRG (UpCOM: SIP) và Vinhomes (HSX: VHM).
Trong đó, Kinh Bắc (HSX: KBC) – một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam với bề dày 20 năm phát triển, có các khu công nghiệp tại 2 khu kinh tế lớn phía Bắc và phía Nam. KBC được biết đến với việc thu hút các công ty công nghệ cao như LG, Canon, Sanyo và Foxconn. Ngoài ra, KBC đang phát triển các khu dân cư và khu đô thị gần KCN.
Sài Gòn VRG (UpCOM: SIP) là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, với tổng diện tích đất công nghiệp gần 3.200 ha. Công ty hiện có 4 khu công nghiệp và 4 khu đô thị liền kề tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. Một trong những điểm nổi bật của SIP khác với hầu hết các công ty KCN khác là điện và nước được phân phối trực tiếp cho người thuê trong KCN, do đó hoạt động kinh doanh của SIP ổn định hơn, ít bị ảnh hưởng bởi biến động của dòng điện và vốn đầu tư nhiều hơn. Công ty chuẩn bị chuyển niêm yết từ UpCOM sang HOSE trong năm nay.
Vinhomes (HSX: VHM), một thành viên của Vingroup (HSX: VIC), là nhà phát triển bất động sản niêm yết lớn nhất Việt Nam và đang mở rộng sang lĩnh vực công nghiệp, nhắm đến NLA rộng 2.900 ha tại thành phố Hải Phòng. , Quảng Ninh, Hải Dương, v.v. được hưởng lợi từ xu hướng Trung Quốc +1 và sự phát triển cơ sở hạ tầng ở miền Bắc Việt Nam.